“第三支箭”落地月余涉房并购大单持续涌现 2023年将成房地产行业并购重组大年？******
记者 王丽新
见习记者 陈 潇
自2022年11月28日“第三支箭”落地以来，出险房企积极利用定增红利筹资自救 ，稳健型房企着力并购优质资产 ，重拾此前搁置的重组计划 。
据《证券日报》记者不完全统计 ，去年11月28日以来 ，多家上市房企陆续抛出并购计划，总金额超过576亿元 。以有可比数据的2022年12月份为例，据克而瑞监测 ，重点房企共涉及48笔并购交易 ，披露交易金额 的有32笔 ，总交易对价约528亿元 ，环比大幅增长72.4%。
业内预计 ，2023年房地产行业并购重组将进一步加速 。多位接受《证券日报》记者采访的专家表示，此前受制于资金 、负债率等条件限制，行业收并购进程缓慢。自2022年11月份以来 ，支持房企融资的政策频繁出台且快速落地 ，部分稳健型房企不再持观望态度 ，加快启动并购重组方案。同时，部分出险房企抓住机会加快资产处置 、提升资金回笼速度。预计2023年行业有望迎来并购重组大年 。
行业融资环境得到改善
岁末年初，部分陷入困境的房企正积极出售旗下资产，力争改善流动性 。与此同时，稳健型房企及部分外资企业正择机加码投资，行业内并购大单持续涌现 。
例如，1月6日 ，据全国产权行业信息化综合服务平台披露 ，上海长鹂企业发展挂牌长际地产7.5%股权及相应债权，底价4.17亿元 ；1月5日，铁狮门宣布向凯德投资的人民币基金出售位于上海 的尚浦中心项目 ，交易估值为76亿元；1月3日晚间 ，华发股份发布公告，公司全资子公司珠海华发拟收购深圳融创文旅持有的融华置地51%股权以及深圳融创文旅对融华置地的债权及利息 ，总金额约为35.8亿元。
除了陷入流动性困难的融创中国出售资产打开局面外 ，出险房企华夏幸福也有动作。2022年12月28日晚间 ，华夏幸福公告称，旗下全资子公司向华润置地出售4家公司全部或部分股权以及债权，对应价格为124亿元。
克而瑞方面分析称 ，从交易标 的物业类型来看，2022年12月份住宅收并购提升明显，19笔涉及开发项目股权，披露转让 的住宅项目 的并购规模约275亿元，主要受华夏幸福124亿元处置南方总部资产、某房企59亿元剥离地产业务等重大交易影响 。
“在此次并购潮中 ，对出险房企而言，收并购案大部分不是在母公司层面展开，而是在项目层面 ，资金状况良好的央企国企所收购 的资产，大多涉及出险房企旗下有套现能力的资产，这 是行业整合主流模式 的一种。”汇生国际投资总裁黄立冲对《证券日报》记者表示 ，此外，在银行以及资本市场 的支持下，地方国有企业在盘活资产方面发力，推动项目顺利开发 。
“目前收并购资产类型主要包括开发项目、物管企业股权、商业地产等。投资方根据自身发展方向、资产价格、债权清晰程度等因素综合考虑相关资产 ，不同企业偏好不同 。”中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示，总 的来看 ，具有区位优势、债务结构清晰 的资产更有利于交割 。
“目前主要有两类资产比较受欢迎，一类 是优质 的开发项目资产，另一类 是运营类资产 。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示 ，从过去一年的整体表现来看 ，运营类资产收并购案例更多一些 ，其多属于轻资产 ，并且能持续产生现金流收入，在现金为王 的行业背景下颇受青睐 。
在肖云祥看来，房企间收并购预案频出，甚至A股部分上市房企重启重组方案 的背后 ， 是房地产行业融资环境得到改善，增强了市场主体信心和动力。
行业集中度或进一步提升
自2022年11月份“金融十六条”推出后 ，相关部门多次提及满足房企合理融资需求 ，有效防范化解优质头部房企风险 。
“当前的政策及市场环境对涉房企业开展收并购而言 ，是不错 的时机 。”肖云祥表示，上市房企股权融资开闸后，稳健型房企通过并购重组可获得优质、低成本的资产 ；对被收购方而言，也是重新盘活项目的机会 。
“随着并购重组的推进 ，行业集中度会进一步提升。优质企业可借机补充符合自己战略规划 的优质资产 ，加强深耕力度；出险企业可通过并购重组获得新发展机会 ，或者考虑轻资产转型 。”刘水表示 。
那么，2023年会成为房地产行业并购重组大年吗 ？
肖云祥对记者表示 ，预计2023年后期市场竞争或逐渐加剧，特别 是一些实力雄厚 的房企 ，在融资方面将体现出更大的优势 ，行业洗牌 的几率将大大增加 ，这有助于加快行业风险出清的速度。
“在2022年末政策和资金加持下 ，2023年收并购必然会加速 ，通过收并购完成风险处置势在必行。”刘水表示，当前行业面临 的风险资产类型多样，收并购只能从资产处置端进行化解，且需要收购方、出让方共同发力，但对于全行业来说，仍需从稳预期、稳信心做起，在市场平稳 的基础上逐步化解行业风险 。
提前结募频现 新年新基发行亮点多******
1月18日 ，民生加银基金 、东方红资产管理、交银施罗德基金 、太平基金等多家公司发布公告 ，宣布旗下部分新发基金提前结束募集 。Choice数据显示，1月以来，已有超过30只新发基金(不同份额分开计算)发布了提前结束募集 的公告。新年新基金发行亮点频频“闪现”。
“日光基”再现
在今年1月以来宣布提前结束募集的基金中 ，权益类基金和债券型基金均超过了10只 。
在债券型基金方面，鹏华稳健恒利债券、民生加银瑞华绿债一年定开发起式 、国泰安璟债券、浦银安盛普旭3个月定开债券 、天弘稳健回报债券发起 、永赢昭利债券等多只债券型基金发布了提前结束募集公告。其中 ，永赢昭利债券 的认购时间最短，这只基金原计划募集时间为1月3日至3月31日，最终该基金仅用7天便提前结束募集，首募规模约2亿元 。此外 ，浦银安盛普旭3个月定开债券 的认购时间也较短，该产品 的最终认购天数为9天 。
在权益类基金方面 ，信澳聚优智选混合、长城数字经济混合、中庚港股通价值18个月封闭股票、华安碳中和混合 、格林碳中和主题混合等多只权益类基金发布了提前结束募集公告 。值得一提 的 是 ，中庚基金副总经理兼首席投资官丘栋荣管理 的中庚港股通价值18个月封闭股票成为了2023年的首只“日光基” ，仅用1天时间便提前结束募集，首募规模19.77亿元 。
此外，发布提前结束募集公告 的基金中，还有部分FOF(基金中基金)和被动指数基金。如国投瑞银兴顺3个月持有期混合(FOF)、汇添富中证细分有色金属产业主题ETF、华夏中证全指运输ETF等产品。
在部分基金提前结束募集的同时，也有一些新基金延长募集期，甚至募集失败 。比如 ，华夏景气成长一年持有混合发起式 、建信渤泰债券 、农银汇理鑫享稳健养老目标一年持有期混合(FOF) 、招商安颐稳健1年封闭运作债券等基金于近期发布了延长募集期的公告。此外，中信建投均衡成长混合成为今年首只发行失败 的产品 ，公告显示 ，该基金未能满足基金备案条件，基金合同无法生效 。
多只权益类产品“蓄势待发”
Choice数据显示 ，目前全市场内待发公募产品共有33只(不同份额分开计算) ，其中权益类产品 的数量最多 ，多达14只 ，如华夏景气驱动混合、华夏汽车产业混合 、创金合信产业臻选平衡混合、嘉实绿色主题股票发起式等。其中，华夏汽车产业混合 的拟任基金经理连骁于今年刚刚担任基金经理，华夏汽车产业混合是他成为基金经理以来发行的第一只基金。
值得一提的 是 ，在14只待发 的权益类基金中，多只产品与绿色低碳主题相关 ，如富国碳中和混合 、嘉实ESG可持续投资混合 、嘉实绿色主题股票发起式等。
此外，在目前的待发基金中，债券型基金 的数量仅次于权益类基金的数量 ，共计10只，如建信宁安30天持有期中短债债券 、财通资管睿兴债券、同泰恒盛债券、中信建投景益债券等 ，其中建信宁安30天持有期中短债债券的计划募集期最短 ，从1月30日至2月10日 。
总体来看，33只待发基金涵盖多种投资类型 。公开资料显示，除了权益类基金和债券型基金 ，接下来还会有QDII基金、指数增强型基金 、商品型基金等多种类型的产品“蓄势待发” 。
布局权益类产品正当时
一家上海银行的客户经理对中国证券报记者表示，近期投资者对基金产品的购买热情开始升温。“今年以来 ，明显感觉基金产品更好卖了 ，尤其 是权益类产品，可能与近期港股、A股涨势不错有关 ，很多人都想来一波低位上车 的操作。”
多位基金经理也对2023年A股 的配置性价比给予了充分肯定 。中信保诚基金研究部总监吴昊认为，A股市场当前定价水平相对具有吸引力 。从市场整体定价水平来看，以沪深300指数为例 ，市净率分位数处于过去5年 的后10%以内 。2011年以来 ，年初相类似的定价水平仅在2014年和2019年出现 ，市场进一步向下调整 的空间相对有限；一旦市场向好 ，定价修复 的弹性从历史经验来看是比较可观的 ，沪深300指数在2014年和2019年分别上涨了52%和36%。
信达澳亚基金联席投资总监冯明远认为，展望2023年，正位于长期牛市的起点 ，国内经济有望逐步复苏 ，整体市场环境有望出现好转 。
华安基金表示，在2023年 ，权益市场存在结构性投资机会 ，将整体坚持均衡化的权益产品布局策略，成长和价值风格并重 。在产品投资主题方面 ，既围绕疫情政策优化 、内需和估值修复 的行情主线 ，也可积极布局符合国家战略和产业趋势 的高景气度长期赛道 。
上海证券基金评价研究中心在研报中表示，当前 ，市场对全球中短期的经济增长过于悲观 ，风险资产估值显著下降 。长期来看 ，随着外部约束 、内部隐性风险逐步消退，在货币财政政策作用下，企业业绩将得到改善 ，市场预期会随着经济增长逐步修正 ，国内权益资产的表现会快速恢复到长期均衡水平 。
